乘风破浪的改善市场
2020年上半年，受疫情冲击，整个国民经济普遍出现下滑，房地产市场首当其冲。
上半年大郑州住宅整体成交面积约为761万㎡，同比下降约22%，库存更是创下近5年新高，去化周期一再攀升至约18个月。
但与此同时，在整体市场需求受限的情况下，却能听到这样的声音，北龙湖某一项目开盘即清盘，加推又清盘，作为改善理想的北龙湖市场，却是一反常态的好。或许，我们可以这样断言，改善的时代已经到来。
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图1：2015-2020年上半年
大郑州商品住宅供销价走势
数据来源：CRIC投资决策系统
01
改善市场更有韧性
改善市场价格率先走出低迷期
首先，我们先看一下，改善市场能否承担起此等大任。
价格是反映市场供求结构的晴雨表，对比分析不同物业形态的价格，可以看到洋房的价格2020年上半年在2月份探底之后，持续回升，均价再次突破约15500元/㎡，回到2019年同期水平，别墅价格也是呈现波动上扬的态势；相比之下，高层市场表现则平缓许多。
也就是说，3月复产后，改善市场率先走出低迷行情，给疲软的市场注射了一剂强心剂。
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图2：高层、洋房、别墅价格对比分析
数据来源：CRIC投资决策系统
改善市场的客户基础更加坚实
其次，从市场监控层面上来看，受2020年初市场周期叠加疫情的双重影响，2020年前两个季度出现明显的下降。
但能够看到的是，洋房市场的去化率稳定在高层之上，且在第2季度房地产市场复苏期间，差距拉大。
在应对市场环境变化中，刚需市场的敏感度较高，改善市场的抗风险能力较优。
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图3：高层、洋房开盘去化率对比分析
数据来源：市场监控数据
整体来看，改善市场上半年表现优于郑州整体大盘，好于刚需市场。改善市场在下行行情下，一方面具有较强的抗风险能力，另一方面，改善需求日益增加，郑州的改善市场渐有成为房地产市场风向标的趋势。
02
雁鸣湖、北龙湖 领跑改善市场
东西向占比高，南北向体量大
那么，上半年改善市场的分布是怎么样的呢？哪些区域更受改善客户的青睐呢？
通过对大郑州上半年建面约120㎡以上的产品成交的量价以及占比情况分析，中牟县建面约120㎡以上的产品不论是在规模上还是占比上，都表现优秀，郑东新区大面积改善产品占据优势，价格位居高位。而作为重要区域之二的中原区、管城区，大面积改善产品占比却不足约30%，处于各区域低位水平。
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图4：建面约120㎡以上产品占比分布图
数据来源：CRIC投资决策系统
统计时间：2020年1月-6月
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图5：建面约120㎡以上产品量价分布图
数据来源：CRIC投资决策系统
统计时间：2020年1月-6月
我们再往下深究查看，具有改善特质的板块有哪些呢？
雁鸣湖以其生态环境登顶大面积改善产品占比头名，河南人改善置业理想的北龙湖屈居榜眼；而新郑区域多个板块改善产品占比约30%以下，坐实刚需之名。
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图6：建面约120㎡以上产品占比板块前5
数据来源：CRIC投资决策系统
统计时间：2020年1月-6月
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图7：建面约120㎡以上产品低占比区域
数据来源：CRIC投资决策系统
统计时间：2020年1月-6月
03
120-150㎡为改善产品主力
受到客户认可的改善产品面积段和总价段
改善市场中，哪些产品更受市场认可呢？通过对改善市场的总价段以及面积交叉分析，可以看到总价约200-250万、300-500万这两个区间占比头名，其次是约500-800万以上的产品，低总价约120-130万有一波小高峰；而对面积的需求，则相对纯粹的多，建面约140-150㎡的产品占据优势地位。
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图8：改善产品总价段分布
数据来源：CRIC投资决策系统
统计时间：2020年1月-6月
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图9：改善产品面积段分布
数据来源：CRIC投资决策系统
统计时间：2020年1月-6月
04
改善客户更追求远喧嚣，近生活
置业需求：品牌，生态，通达
详观大郑州改善项目成交较多的项目，解剖他们的特质，或许我们能够从中找出改善客户的置业需求所在。
2020年1月-6月，改善成交量较高的项目，如下图展示，项目分布较为分散，但也能从中找到一些共同特质。
第一，均为品牌实力开发商，这也是产品呈现的保障；第二，项目占据水域、公园等大面积的生态资源，美好舒适的生活是居住的最终向往，回归大自然是人类孜孜不倦的追求；第三，项目虽然会远离主城中心区域，但交通便利度较高，自驾通达性更优。
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图10：典型改善项目分布图
疫情期间，使得我们与家人有了相当长的时间共同生活，对居住舒适度、功能性的需求得到进一步的放大。或许，后疫情时代，改善住宅市场将会成为市场的主流方向，成为下一阶段我们对美好生活追求的体现。
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